Menu
RSS
НЕЗАВИСИМОЕ ОБОЗРЕНИЕ

Рынок аренды жилья в крупнейших городах России. Индекс доступности

Аналитики компании ЦИАН проанализировали рынок арендного жилья по состоянию на начало мая 2018 года. В расчетах учитывались объявления по долгосрочной аренде квартир (ограничение по ставке от 5 до 150 тыс. руб./мес.) на май 2018 года и май 2017 года.

Рассматривались 34 крупнейших города России (с численностью населения более 500 тыс. человек). Индекс доступности аренды жилья рассчитан для домохозяйств из двух работающих взрослых, как отношение суммы средней арендной ставки «усредненной» квартиры (площадью 48 кв. м) с прожиточным минимумом по региону к средней заработной плате.
Ставки аренды медленно растут в большинстве городов. По состоянию на начало мая 2018 года в городах с численностью населения от 500 тыс. человек средняя ставка аренды составила 28,8 тыс. руб./мес. В целом по выборке по сравнению с аналогичным периодом прошлого года наблюдается околонулевая динамика (+1,1%). При этом важнее тот факт, что в 25 городах из 34 ставки аренды растут. Сильнее всего аренда подорожала в Астрахани (+8,0%), Ростове-на-Дону (+7,8%) и Новосибирске (+6,7%). В 9 городах зафиксировано снижение ставок. Наиболее заметное - в Воронеже (-9,4%), Владивостоке (-9,4% и Самаре (-10,2%). Аналогичные расчеты по динамике цен в сегменте продажи вторичного жилья демонстрируют похожие значения – цены растут в 22 городах из 34; суммарно по выборке рост составил +1,5%.
Даже без учета элитной недвижимости (лоты со ставкой выше 150 тыс. руб. в месяц не рассматривались) лидерство Москвы и Санкт-Петербурга очень заметно. Средние ставки в этих городах составляют 42,8 и 32,8 тыс. руб. соответственно. В Москве за последние 12 месяцев ставки выросли на 4%, тогда как в северной столице их рост остановился (-1% за анализируемый период).
Ставки аренды слабее зависят от величины населения и средней зарплаты по сравнению с ценой продажи. Ставки аренды несколько меньше, чем цена продажи зависит от численности населения и уровня заработной платы в городе. Так, коэффициент корреляции между людностью и стоимостью квартир на вторичке составляет 0,92, тогда как аналогичный показатель для ставки аренды – 0,86. В соотношении между зарплатой и стоимостью жилья это также справедливо (корреляция для продажи 0,93, для аренды – 0,87). Это связано с тем, что сегмент аренды сильнее зависит от структуры жилого фонда, особенностей рынка труда и демографической ситуации в регионе. К примеру, средние ставки аренды в Хабаровске (25,1 тыс. руб.) на 60% выше, чем в сопоставимом с ним по численности населения и уровню доходов другом крупном дальневосточном городе Владивостоке. Это связано с тем, что в столице Приморского края заметную долю арендного рынка занимают малогабаритные однушки (т.н. «гостинки»), практически отсутствующие в городе на берегах Амура. В Махачкале средняя ставка аренды выше, чем во многих городах с меньшей численностью населения и доходами на душу населения. Это объясняется меньшей популярностью однокомнатных квартир на рынке аренды в этом городе из-за заметно большего среднего размера домохозяйства в этом регионе. Минимальная средняя арендная ставка отмечена в Пензе и Кирове – 10,1 и 9,2 тыс. руб./мес. Более 75% предложения здесь реализуется с арендной ставкой до 11 тыс. руб./мес.

Табл. 1. Средневзвешенная арендная ставка в городах с численностью населения от 500 тыс. человек за 1 кв. 2018 г.

Город Средневзвешенная арендная ставка по состоянию на май 2018 г., тыс. руб./ мес. Изменение, по отношению к маю 2017 г.
1 Москва 42,8 4%
2 Санкт-Петербург 32,8 -1%
3 Хабаровск 25,1 4%
4 Екатеринбург 20,1 -3%
5 Астрахань 19,2 8%
6 Казань 19,2 2%
7 Нижний Новгород 18,8 3%
8 Уфа 18,2 3%
9 Ростов-на-Дону 18,0 8%
10 Самара 17,9 -10%
11 Новосибирск 17,7 7%
12 Иркутск 17,6 6%
13 Краснодар 17,3 2%
14 Махачкала 17,0 4%
15 Тюмень 16,9 6%
16 Красноярск 16,2 3%
17 Владивосток 15,3 -9%
18 Рязань 14,6 7%
19 Пермь 14,3 4%
20 Волгоград 13,9 -3%
21 Томск 13,7 6%
22 Челябинск 13,7 0%
23 Ярославль 13,0 3%
24 Саратов 12,7 1%
25 Барнаул 12,6 3%
26 Воронеж 12,6 -9%
27 Ижевск 12,5 2%
28 Омск 12,4 6%
29 Ульяновск 12,1 6%
30 Оренбург 11,9 -5%
31 Кемерово 11,9 2%
32 Липецк 11,6 5%
33 Пенза 10,1 6%
34 Киров 9,2 -4%

Объем предложения снизился в городах чемпионата мира по футболу 2018 года. Объем предложения в сегменте аренды, как правило, достаточно стабилен (под сдачу в аренду используется ~10% от всего жилого фонда в крупных городах, из них обычно каждая 13-15-я квартира в моменте является свободной (т.е. ищет своего арендатора, находясь в базе объявлений)). Это соответствует показателю «2,5 активных объявления на 1 тыс. жителей». Больше всего объявлений в относительном выражении приходится на города с большим числом недавно сданных новостроек, а также на межрегиональные центры, где наиболее высок миграционный приток населения. В Москве на 1 тыс. жителей приходится 5,2 объявлений, в Краснодаре 7,1 объявлений. Также больше трех лотов на 1 тыс. жителей зафиксировано в Ростове-на-Дону, Уфе, Тюмени и Ярославле. Интересно, что в городах, где будет проводиться чемпионат мира по футболу, часть арендодателей сняли свои лоты из сегмента долгосрочной аренды в стремлении заработать на размещении иностранных болельщиков. По состоянию на май 2018 года более, чем на 20% (по сравнению с аналогичным периодом прошлого года), снизился объем предложения в Екатеринбурге, Москве, Нижнем Новгороде, Волгограде.
Самая доступная аренда (по отношению к зарплате за вычетом прожиточного минимума) в Москве, Тюмени и Красноярске; самая дорогая в Барнауле, Астрахани и Махачкале.
В 26-ти из 34-х крупнейших городов России семья из двух работающих взрослых тратит менее 50% своих доходов на аренду квартиры площадью около 48 кв. м и минимальную потребительскую корзину в месяц.
Рейтинг городов по индексу доступности арендного жилья возглавили Москва и Тюмень. Для того чтобы арендовать квартиру площадью около 48 кв. м на месяц и обеспечить определенный уровень жизни (исходя из величины минимальной потребительской корзины), среднестатистическая семья из двух человек здесь потратит наименьшую долю своего дохода – 35% (в 2017 году аналогичные показатели составили 38% в Москве и 36% в Тюмени). Стоит отметить, что Тюмень является одним из лидеров по внешнему миграционному притоку среди всех субъектов Федерации, в связи с этим здесь большой спрос не только на покупку, но и на аренду жилья. Тройку лидеров в рейтинге закрывает Красноярск, где индекс доступности аренды составил 40%. По данным 2017 года Красноярск занял второе место по доступности жилья на первичном рынке в городах-миллионниках. Такой высокий уровень доступности жилья обусловлен высокой средней заработной платой, город входит в пятерку лидеров по этому показателю среди всех крупнейших городов.
Последние строчки рейтинга занимают Барнаул, Астрахань с индексом доступности аренды жилья в 55% и Махачкала, где показатель составляет 66%.

Табл. 2. Рейтинг городов с численностью населения более 500 тыс. человек по доступности аренды квартиры по состоянию на май 2017 г. и май 2018 г.

Город Доля расходов на аренду и минимальную потребительскую корзину по отношению к средней зарплате двух человек, 2017 год Доля расходов на аренду и минимальную потребительскую корзину по отношению к средней зарплате двух человек, 2018 год
1 Москва 38% 35%
2 Тюмень 36% 35%
3 Красноярск 47% 40%
4 Кемерово 42% 41%
5 Иркутск 43% 41%
6 Краснодар 48% 41%
7 Томск 42% 41%
8 Липецк 43% 42%
9 Владивосток 45% 42%
10 Воронеж 49% 43%
11 Санкт-Петербург 48% 43%
12 Екатеринбург 48% 44%
13 Челябинск 48% 44%
14 Ярославль 46% 44%
15 Киров 48% 44%
16 Уфа 46% 45%
17 Ижевск 46% 45%
18 Омск 46% 45%
19 Пенза 48% 46%
20 Пермь 48% 46%
21 Рязань 49% 47%
22 Ростов-на-Дону 49% 47%
23 Саратов 50% 47%
24 Оренбург 43% 47%
25 Новосибирск 50% 48%
26 Нижний Новгород 48% 48%
27 Казань 48% 48%
28 Ульяновск 53% 49%
29 Волгоград 53% 50%
30 Самара 55% 51%
31 Хабаровск 53% 52%
32 Барнаул 55% 55%
33 Астрахань 57% 55%
34 Махачкала 66% 66%

Источник: расчеты Аналитического центра ЦИАН

Последнее изменениеПятница, 18 Май 2018 08:51

Убедитесь, что вы вводите (*) необходимую информацию, где нужно
HTML-коды запрещены

Наверх